Noe jeg ofte får spørsmål om er hvor mye utleier kan øke husleien. Husleieloven har strenge regler for hvor ofte og hvor mye man kan øke leien med. Det betyr at utleier ikke fritt kan øke leien etter eget ønske.
| Type regulering | Når kan den brukes? | Hvor ofte? | Varslingsfrist | Når trer endringen i kraft? |
|---|---|---|---|---|
| Indeksregulering (KPI) | Etter at leieforholdet har vart i minst 1 år | Én gang per år | Minst 1 måned | Tidligst 1 år etter forrige regulering |
| Gjengs leie | Etter 2 år og 6 måneder uten annen regulering enn KPI | Hvert 3. år | Skriftlig krav | Tidligst 6 måneder etter kravet |
| Kostnadsøkning (strøm, felleskostnader mv.) | Ikke tillatt | – | – | – |
En utleier kan for eksempel ikke øke husleien med et fast beløp fordi felleskostnadene i sameiet har økt, strømprisene har blitt høyere eller fordi utleier har vil at leietaker skal dekke eiendomsskatten. Slike kostnadsøkninger gir ikke i seg selv grunnlag for å øke leien.
I boligleieforhold gir husleieloven adgang til å regulere husleien på to måter:
- årlig regulering etter konsumprisindeksen (indeksregulering)
- regulering til gjengs leie hvert tredje år
Årlig indeksregulering av husleien etter konsumprisindeksen
Husleien kan først og fremst reguleres én gang i året i samsvar med endringen i konsumprisindeksen (KPI). Forutsetningen er at det har gått minst ett år siden leieavtalen ble inngått, eller ett år siden forrige leieregulering.
Dersom utleier skal indeksregulere leien, må dette varsles minst én måned før endringen trer i kraft. Varsel om slik regulering kan også tas inn som en del av leiekontrakten. Dersom varsel om indeksregulering er tatt med i leiekontrakten, slipper man å varsle ved hver regulering.
Jeg pleier å anbefale å benytte Statistisk sentralbyrå sin egen kalkulator for beregning av indeksregulering. Denne kalkulatoren gir raskt og korrekt svar på hvor mye husleien kan justeres med.
Når det er under ett år siden forrige leieregulering
I enkelte tilfeller kjenner man ikke til konsumprisindeksen én måned frem i tid. Jeg gjør derfor oppmerksom på at det i praksis aksepteres en viss utsettelse av betalingen.
Dersom en leieavtale er inngått i februar, med oppstart 1. mars, kan husleien indeksreguleres fra 1. mars året etter, med utgangspunkt i februarindeksen. Siden denne indeksen først publiseres rundt 10. mars, må leietakeren varsles før 1. februar om den kommende husleieøkningen.
Den nye husleien vil da være kjent til forfall 1. april, og leietakeren må da betale både vanlig husleie og indekstillegg for mars og april.
Jeg gjør også oppmerksom på at dersom indeksregulering ikke har blitt gjennomført over en periode, kan utleier ta utgangspunkt i indeksen som gjaldt ved forrige leiefastsettelse – selv om denne ligger flere år tilbake i tid.
Regulering av husleien til gjengs leieavtale
Når et leieforhold har vart i to år og seks måneder, og husleien i perioden kun har blitt regulert etter konsumprisindeksen, kan hver av partene kreve at husleien justeres til gjengs leie med seks måneders varsel. Dette kravet må fremsettes skriftlig.
Jeg understreker at gjengs leie ikke er det samme som markedsleie. Gjengs leie innebærer et gjennomsnitt av leien i løpende leieforhold for tilsvarende boliger, og ikke hva boligen eventuelt kunne blitt leid ut for i dagens marked.
Ved vurderingen skal det tas utgangspunkt i boliger med tilsvarende alder, størrelse, standard og beliggenhet, samt sammenlignbare avtalevilkår. Både nye og eldre leieavtaler i området inngår i vurderingsgrunnlaget.
Når kan gjengs leie iverksettes?
Det er greit å være klar over at regulering til gjengs leie tidligst kan iverksettes seks måneder etter at kravet er fremsatt skriftlig. Det betyr at selve reguleringen til gjengs leie ikke kan skje før tidligst tre år fra leieforholdets inngåelse.
Endringen kan heller ikke tre i kraft før det har gått minst ett år siden forrige leieregulering.
Utleier kan altså ikke regulere husleien fritt, men må forholde seg til reglene over.
Vanlige spørsmål om å øke husleien
Når kan husleien reguleres?
Jeg kan regulere husleien enten årlig etter konsumprisindeksen, eller til gjengs leie hvert tredje år, forutsatt at vilkårene i husleieloven er oppfylt.
Kan utleier øke husleien fordi kostnadene har økt?
Nei. Jeg gjør oppmerksom på at økte felleskostnader, høyere strømpriser eller eiendomsskatt ikke gir rett til å øke husleien.
Hvor ofte kan husleien indeksreguleres?
Husleien kan indeksreguleres én gang i året, og først når det har gått minst ett år siden leieforholdet startet eller siden forrige regulering.
Må leietaker varsles før indeksregulering?
Ja. Jeg understreker at leietaker må varsles skriftlig minst én måned før den nye husleien trer i kraft.
Hva er forskjellen på gjengs leie og markedsleie?
Gjengs leie er et gjennomsnitt av leien i sammenlignbare, løpende leieforhold. Jeg presiserer at dette ikke er det samme som markedsleie ved ny utleie.
Når kan leien reguleres til gjengs leie?
Når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen regulering enn indeksregulering, kan hver av partene kreve tilpasning til gjengs leie.